租金换不来利润：南京老厂改造里的众创空间运营实战笔记
去年九月底去南京，找做空间改造的发小蹭饭，他拉我去看他刚盘了两年的老纺织厂改的众创空间。灰红砖外墙，落地玻璃窗，连楼梯扶手都是重新做的原木风，好看是真好看。
拐进去一看，三楼半层走廊都是空的，门锁落着灰。他蹲在大门口台阶上抽南京，眉头皱成疙瘩，说当初拿这块地的时候，身边一堆人撺掇，说众创空间就是躺赚，拿补贴收租金，稳得不亏。现在倒好，补贴花完了，租金收不齐，物业费都快交不起了。
南京老厂房改造众创空间入驻率统计台账
众创空间运营，核心根本不是卖空间。是卖空间背后的资源匹配能力。你想啊，愿意来众创的，都是什么样的团队？三五个人，刚起步，没能力单独租整层，没预算请专门的财税法务，找不到对接投资人的路子，甚至连个能接待客户的会客厅都没有。这些需求，你光给一张办公桌，能满足吗？满足不了，人家凭什么给你付比别处贵的钱？
发小听完愣了半天，说那我之前都白干了？我说也不算，至少空间装好了，硬件没问题，剩下的就是改运营逻辑。
众创空间运营月度入驻需求匹配表
说实话，一开始发小还心疼那六百平，说本来就空着租不出去，改成会客厅赚不到租金，亏了。结果不到四个月，入驻率就从五成爬到了八成。很多团队都是过来参加沙龙，觉得这里氛围对，资源能用，直接就搬进来了。甚至有已经搬出去的团队，又搬回来了，说出去之后找不到这么方便对接资源的地方，贵点也值得。
发小上个月给我看账单，除了所有开支，每个月稳定能落几十万，比他之前倒腾二手房赚的还稳，还不用操心那么多烂事。
众创空间运营绕不开的三个隐形坑
第一个坑就是补贴依赖。很多人一开始做，全盯着政府的双创补贴，算账的时候把补贴算成纯利润，根本没想着靠运营本身赚钱。现在补贴早就过了撒钱抢项目的阶段，门槛越来越高，补贴退坡之后，直接就撑不下去。真要做，就得从第一天开始，想着靠运营服务赚钱，补贴是锦上添花的，不能当饭吃。
第二个坑就是定位错配。你在大学城边上，非得做那种给成熟创业团队的高端空间，价格定得老高，学生创业者根本租不起。你在成熟产业园边上，非得做九块九一个工位的廉价空间，人家从大厂出来创业的，嫌你太乱，接客户都没面子。定位不对，你再努力装修搞活动也拉不到人。就发小这个，在老城区，离高校和产业园都近，做早期项目对接就刚好，不上不下，刚好匹配需求。
第三个坑就是过度服务。我见过很多众创空间，啥都想管，今天给你搞心灵鸡汤培训，明天给你搞强制性团建，还要收高额的服务费。人家初创团队每天都忙得脚不沾地，哪有功夫跟你搞这些？反而觉得你添乱，分分钟就搬。众创空间运营，核心就是帮创业者省时间省成本，你给他添乱，那不是自寻死路吗？
不过话说回来，众创空间运营也不是什么一夜暴富的生意，也不是谁都能做。你要是想着进来捞快钱，拿了补贴就走，那劝你别碰。你要是沉下心，能跟创业者聊到一块，能帮他们对接好需要的资源，做个小而美的几十人团队的众创，反而比很多生意稳。
上次跟发小吃饭，他说原来总觉得，运营就是搞搞活动招招租，现在才明白，众创空间运营，卖的哪里是空间啊，是给刚开始走路的创业者搭个能落脚的桥，你收点过桥费，天经地义。风里来雨里去的创业者不傻，你真能帮到他，他就愿意给你掏钱。
就这么简单。
大多数人对众创空间运营的理解从根上就错了
我问他，你招进来的团队，走的时候都是怎么说的？他说，人家都说你这租金比小区写字楼贵两百一个工位，又没什么特别的，干嘛不搬出去。 我笑了，这不就是最常见的错嘛。百分之八十进来做众创的，都把自己当成二房东。拿整栋楼，隔成一个个小工位小间，挂个牌子就说自己是众创空间了。说白了，就是换个名头租房子。 真要是这样，人家初创团队为什么不去找更便宜的？对吧？谁的钱都不是大风刮来的。南京老厂房改造众创空间入驻率统计台账
众创空间运营，核心根本不是卖空间。是卖空间背后的资源匹配能力。你想啊，愿意来众创的，都是什么样的团队？三五个人，刚起步，没能力单独租整层，没预算请专门的财税法务，找不到对接投资人的路子，甚至连个能接待客户的会客厅都没有。这些需求，你光给一张办公桌，能满足吗？满足不了，人家凭什么给你付比别处贵的钱？
发小听完愣了半天，说那我之前都白干了？我说也不算，至少空间装好了，硬件没问题，剩下的就是改运营逻辑。
跑通众创空间运营的核心是做连接器
我做技术的，喜欢拿后端架构打比方。你做一个对接供需的用户平台，不能只把服务器搭好框架摆那就完事啊。你得做接口，做调度，把供给方的资源和需求方的要求精准对上，让两边能顺畅对接，你这个平台才有存在的价值。 众创空间就是这么个小平台。普通房东只给你房子，你要给创业者把需要的各类资源都接进来，帮他们省时间省成本，这才是你该赚的钱。 发小那地方空了快六百平，我让他把那片隔出来，一半做开放路演厅，一半做共享会客厅，不用搞太豪华，干净够用就行。然后让他找本地高校的创业学院对接，再找本地做早期投资的几个机构谈，每周免费给他们提供场地做创业沙龙，只有一个要求，路演的项目优先给咱们入驻的团队留对接名额。 之后又找了本地的财税事务所、知识产权代理谈合作，咱们给你介绍客户，你给咱们入驻的团队打对折，你不用给我返佣，只要服务做好就行。连办公耗材、咖啡供应商都谈，拿团购价给入驻团队，我只赚场地的钱，不赚差价。 哦对，还有注册地址，很多初创团队一开始不想掏大价钱租单独的注册地址，咱们跟园区谈下来的集体注册地址，比外面中介便宜一半，这个就能收点稳定的服务费，不香吗？众创空间运营月度入驻需求匹配表
说实话，一开始发小还心疼那六百平，说本来就空着租不出去，改成会客厅赚不到租金，亏了。结果不到四个月，入驻率就从五成爬到了八成。很多团队都是过来参加沙龙，觉得这里氛围对，资源能用，直接就搬进来了。甚至有已经搬出去的团队，又搬回来了，说出去之后找不到这么方便对接资源的地方，贵点也值得。
发小上个月给我看账单，除了所有开支，每个月稳定能落几十万，比他之前倒腾二手房赚的还稳，还不用操心那么多烂事。
众创空间运营绕不开的三个隐形坑
众创空间运营绕不开的三个隐形坑
第一个坑就是补贴依赖。很多人一开始做，全盯着政府的双创补贴，算账的时候把补贴算成纯利润，根本没想着靠运营本身赚钱。现在补贴早就过了撒钱抢项目的阶段，门槛越来越高，补贴退坡之后，直接就撑不下去。真要做，就得从第一天开始，想着靠运营服务赚钱，补贴是锦上添花的，不能当饭吃。
第二个坑就是定位错配。你在大学城边上，非得做那种给成熟创业团队的高端空间，价格定得老高，学生创业者根本租不起。你在成熟产业园边上，非得做九块九一个工位的廉价空间，人家从大厂出来创业的，嫌你太乱，接客户都没面子。定位不对，你再努力装修搞活动也拉不到人。就发小这个，在老城区，离高校和产业园都近，做早期项目对接就刚好，不上不下，刚好匹配需求。
第三个坑就是过度服务。我见过很多众创空间，啥都想管，今天给你搞心灵鸡汤培训，明天给你搞强制性团建，还要收高额的服务费。人家初创团队每天都忙得脚不沾地，哪有功夫跟你搞这些？反而觉得你添乱，分分钟就搬。众创空间运营，核心就是帮创业者省时间省成本，你给他添乱，那不是自寻死路吗？
不过话说回来，众创空间运营也不是什么一夜暴富的生意，也不是谁都能做。你要是想着进来捞快钱，拿了补贴就走，那劝你别碰。你要是沉下心，能跟创业者聊到一块，能帮他们对接好需要的资源，做个小而美的几十人团队的众创，反而比很多生意稳。
上次跟发小吃饭，他说原来总觉得，运营就是搞搞活动招招租，现在才明白，众创空间运营，卖的哪里是空间啊，是给刚开始走路的创业者搭个能落脚的桥，你收点过桥费，天经地义。风里来雨里去的创业者不傻，你真能帮到他，他就愿意给你掏钱。
就这么简单。