众创空间运营：别赚房租了，这才是活下去的核心逻辑

上个月跑了12个城市的众创空间。一半都在亏。

推门进去，咖啡区冷着，路演厅落灰，半层的工位都空着，老板坐在前台抽烟，看见我就叹气：早知道不凑这个热闹了。

大部分人入行的时候，都觉得众创空间就是拿个场地，改改装修，租工位赚差价，拿点政府补贴，稳赚不赔。现在钱烧完了，才发现根本不是这么回事。

别拿二房东思维做众创空间运营

说实话，我见过九成死掉的众创空间，都是把自己当成了高端二房东。

去年清华大学科创院发布的全国众创空间生存状况调研里显示，全国83%挂牌的众创空间，营收结构中房租占比超过70%，全年平均净利润率不到2%，超过四成的空间处在亏损状态。

我去年在杭州碰见过一个做传统写字楼的老板，前几年跟风拿了一层楼改众创空间，装了网红咖啡角，弄了个光鲜的路演厅，对外宣传“全要素科创孵化”，结果半年下来，咖啡每月卖不到三千块，路演厅一个月能用两次，工位空了三分之一，政府给的启动补贴花完，直接扛不住转出去了，转的时候连装修钱都没赚回来。

死就死在这儿。你能比周边写字楼便宜多少？哪怕你免费给工位，创业公司活不下去，还是会走。大部分创业团队缺的从来不是一张桌子，缺的是能帮他活下去的资源——订单、资金、资质、供应链，你一样都给不了，人家凭什么给你交租金？

众创空间运营的核心：做资源连接器，不是空间提供商

前不久中科院科技战略研究院发了一篇科创孵化的成果报告，里面有个结论我印象特别深：运营做得好的众创空间，增值服务营收占比都超过40%，孵化项目的存活率比纯做租房的空间高2.7倍。

什么是增值服务？不是免费打印咖啡续杯这种没用的东西，是真能帮项目解决问题的资源。

我认识深圳南山一个做硬科技孵化的众创空间，位置不在核心商圈，租金只比旁边便宜15%，但人家根本不靠租金赚钱。他们拢了三十多个一线天使投资人，还有二十多家珠三角的硬件制造工厂资源，入孵的项目只要过了他们的评审，不光免半年租金，还能帮你对接首笔订单，甚至投几十万种子轮。

他们的盈利逻辑很简单：入孵项目拿到下一轮融资，收1%的期权收益。去年一年光这部分收入，就超过了房租总收入的三倍。哦对了，他们还凑钱建了一个共享硬件测试实验室，做硬件的小团队不用自己花几百万买测试设备，按小时付费就能用，光这个实验室每年也能赚大几十万。

不过话说回来，不是所有众创空间都能做硬科技孵化，对吧？你在高校边上，就做大学生创业转化，对接导师，对接大赛，帮学生拿政策补贴，做成果落地；你在电商产业园边上，就做直播电商孵化，对接供应链，对接MCN机构，帮主播谈平台流量，赚服务费和分成，怎么都比死扛房租强。

最蠢的就是，自己什么资源都没有，就想靠收租躺赚，那不如直接开写字楼得了，凑什么科创孵化的热闹。

精细化运营：小众垂直赛道反而活得更舒服

现在全行业都在喊众创空间过剩，其实哪是过剩，是同质化的综合类空间过剩。你什么项目都收，奶茶店、自媒体、做区块链的什么都往里塞，最后谁都留不住，反而做垂直细分的，活得特别滋润。

我上次在武汉，碰到一个只做口腔医疗创业的众创空间，入孵的全都是出来创业的牙医、口腔新品牌、口腔耗材研发团队。他们跟当地医科大学合作，能帮创业牙医解决执业资质的问题，跟全市商圈谈了集体开店的优惠租金，甚至帮项目谈好了设备分期、耗材集采，创业的牙医只要带技术进来，就能开门接诊，不用自己跑半年手续。

你说这种空间，人家愿意多花钱进来吗？肯定啊，外面找不到第二家。现在他们120个工位满租，排队等入场的都有二十多个，每年租金还要涨5%，根本不愁空工位。

之前看到东南大学运营管理系的一份调研数据，垂直领域的众创空间，平均出租率能达到87%，比综合类空间高出整整30个百分点，工位客单价也高出40%，这个数据很说明问题了吧？

很多运营者喜欢贪大求全，觉得我面积越大，装的项目越多，赚的就越多，其实不对。你什么项目都能做，就等于什么都做不精，谁都不会把你当成不可替代的，隔壁比你便宜一百块，人直接就走了。

还有个细节很多人不在意，很多空间喊着轻量化运营，连入孵项目老板叫什么，做什么业务，最近碰到什么麻烦都不知道，这不叫轻量化，这叫懒。我上个月碰到一个社区众创空间的运营总监，说他们要求每个员工每个月都要跟每个入孵项目的创始人聊半小时，不用谈官话，就问最近有什么麻烦，能帮的马上帮，不能帮的也帮你找能帮的人，就这么简单，他们项目留存率超过90%，开业四年，工位就没怎么空过。

现在众创空间早就过了拿地拿补贴赚快钱的时代了，还抱着二房东的老思路，当然熬不下去。真正能活下去还能赚钱的，都是把运营做深，把资源做实，把赛道做专的玩家。