众创空间运营：为什么九成空间活不过三年

上个月跑了长三角12个众创空间，一半连物业费都快交不起了。真的。

刚入行的时候我也觉得，这不就是转租赚差价的生意吗？拿低价整租一层楼，隔成小工位，按天按月租给初创团队，躺着赚钱。跑了一圈才发现，现在还抱着这个想法的，基本都死在沙滩上了。

别拿二房东那套套众创空间

说实话，国内绝大多数众创空间，本质都是换了个名字的二房东。赚的就是信息差和租金差，跟运营根本不沾边。

去年清华x-lab发布的行业调研显示，国内62%的众创空间，租金收入占总营收的80%以上，剩下不到20%才是服务收入。说白了，就是靠租工位活下去。

杭州有个朋友，三年前接了市中心商圈一个5000平的项目，拿价一平35，对外租一平55，算着一年能赚小一百万，兴冲冲砸了几百万装修，结果开业一年，入驻率才30%。现在天天躲在茶吧叹气，说当初脑袋被门夹了，以为众创空间是躺赚的买卖。

怪谁呢？现在的初创公司，缺的真不是一张桌子一根网线吗？人家在家办公能省好几千，共享办公都开始打9块9月租的价格战了，你啥额外价值都给不了，凭什么让人家掏这个钱？

太坑了。真的。

众创空间运营的核心，是做“连接器”不是“房东”

不过话说回来，我这次也见到了活得非常滋润的玩家。苏州工业园区有个做智能制造早期孵化的空间，老板是制造业出来的老炮，入驻率常年稳定在90%以上，服务收入占比快40%，比租金赚得还多。

他的玩法很简单，就是不做综合大盘子，只垂直做智能制造一个赛道，所有入驻项目必须经过筛选，不是赛道内的出再多钱也不接。整个空间，做结构设计的初创团队隔壁，就是做手板加工的工作室，对面就是接小批量试产的工厂办事处，连做专利申请、资质申报的代理人都常年驻点。

他收的工位租金，其实比周边同档次的贵15%，附加的服务收费再翻一倍，人家创业者还抢着进。为什么？省事儿啊！创业者找供应商找资源要花一两个月，进来一周就能对接好，这个时间成本省下来，人家愿意给你赚这个钱。

之前南京大学商学院发布过一篇行业研究论文，垂直细分型众创空间的存活率，是综合型空间的2.7倍。这个数据我记到现在，太戳痛点了。

你什么项目都接，开成杂货铺，看起来入驻率好看，实际上入驻用户之间根本产生不了连接，你赚的永远只有工位那点差价。哪天同行降点租金，或者大环境不好，创业者一缩成本，第一个退租的就是你的工位。

我见过太多装修得富丽堂皇的空间，免费咖啡无限续，吧台比创业工位还大，结果连个稳定的投资人对接渠道都没有，这不叫众创空间，这是网红打卡点——赚拍照流量的钱还差不多，做孵化根本不靠谱。

现在做众创空间运营，要赚“慢钱”别想赚快钱

很多人一开口就问，怎么开众创空间快速回本？我只能说，快钱的时代早就过去了。前几年靠套补贴炒楼的红利，没赶上就是没赶上，现在再想赚快钱，只有死路一条。

还是刚才说的那个苏州老板，他前三年根本没赚钱，所有租金收入全砸进去了，跑行业协会，对接投资机构，攒上下游资源，甚至帮入驻项目跑政策补贴，都是免费帮着做。直到第五年，才开始稳定盈利，现在手里握着十几个孵化项目的期权，去年一个项目被收购，他那点小股份分的钱，比两年的租金收入总和还多。

好的运营，本质上是你能跟入驻的项目一起成长，项目赚钱了，你自然能分到钱，而不是不管人家死活，只赚你那点工位差价。

现在还有个很有意思的趋势，很多小而美的垂直空间活得比大空间好太多。几百平，只做跨境电商，或者只做自媒体内容创业，全是精准用户，每个用户的年贡献收入是大空间的三四倍，根本不愁空置。反而是那些一上来就开上万平，追求规模摊成本的，大多扛不住空置率的压力，撑个两三年就倒了。

最近两年，不少成熟的众创空间开始和地方政府的产业园区绑定，帮园区做早期项目筛选和孵化，既能拿到政府的运营补贴，还能从孵化成功的项目里拿分红，这个模式已经跑通了好多案例，说白了还是靠运营能力吃饭，不是靠转租差价。

很多人说，众创空间这个赛道不行了，全是坑。其实哪里是赛道不行，是只会做二房东的那批人不行了对吧？你拿十年前的老思维做现在的生意，不淘汰你淘汰谁？

上周那个苏州老板跟我说，他最近又有一个孵化项目拿了千万级天使融资，估值翻了十倍。他笑说，这比租十年工位赚得都多。你看，这才是众创空间运营该有的样子。不是吗？